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中信地产林竹:城市运营关键在于资本运作

【地产中国网•首届中国城市(镇)运营商大会•高端访谈】在新型城镇化大潮来临之际,不少传统房企纷纷向城市运营商转型,但并非每个企业都可以走城市运营的道路,只有拥有雄厚实力,广泛资源及超强整合能力的,或许能成为优秀者。那么,作为央企的中信地产,在城市运营的道路上有哪些探索?用什么模式撬动“巨无霸”项目?

9月15日,在中信地产旗下首个城市运营项目汕头滨海新城土地推介会上,中信地产副总裁林竹在接受媒体专访时,阐述了中信地产在城市运营方面的探索经验。



与合伙人共享投资价值

地产中国网:随着首场土地推介会的召开,运筹了三年之久的中信滨海新城终于进入了公众视野,也意味着中信地产在城市运营方面向前迈了一大步,那么,这是不是也意味着中信地产未来的发展重点将向城市运营商转变?

林竹:早在三年前,中信地产就已经自觉的向城市运营领域进行转变,并正式成立了城市运营部,在这个部门推动下,前年中信通过和汕头市政府领导达成了双方的合作模式,共同研究粤东新型城镇化的趋势和方向。汕头项目很多创新理念和独特做法,并不完全是中信单方面想出来的纯市场操作方法,而是中信地产和政府共同探讨出来的。

达成合作模式后,以这个项目为平台,中信地产想和所有房地产公司和资源运营商达成合作,共同挖掘项目所在城市的总体功能。以濠江项目为例,中信地产正是立足于提升整个汕头南岸城市功能,把当地城市总体规模看成非常重要的系统目标,而不仅仅是圈地。

在传统一级开发基础上,中信地产通过土地开发运营,来整合运作产业、资本等资源,建设一个大规模的新城,并在合理的时间周期里使整个城市的总体价值达到更高水平。这样就首先满足城市发展城镇化的重要战略目标,同时作为市场化的投资人,中信地产同合伙人共享投资价值;这是中信对这种商业模式的基本解释。

地产中国网:对于合作伙伴,中信地产有哪些考虑因素?在这个合作中,中信处于的角色是什么?

林竹:城市运营涉及很多城市细分功能操作,在不同功能领域中信地产会着眼于与国内外一流产业运营商来合作。举个例子,在海湾隧道方面,中信就和中国一流隧道建设商和运营商合作。

中信地产主要是和政府合作。整个战略合作伙伴的达成正是建立在共同目标基础上,由中信和濠江区政府共同搭建和寻找最佳的战略运营商来合作。这个平台是个开放性平台。在产业方面,中信地产可以基于整个濠江的生态、健康、旅游、度假业态,打造濠江RBD的理念,即打造休闲商务区。休闲这两个字可以衍生出很多休闲产业和创新;商务这一块意味着有城市商业,中信地产着力于打造粤东上市公司的总部。还有一个理念叫MICE,这个理念叫会议、会展、旅游,通过这个项目平台,中信地产和政府将共同塑造、培育这样一个市场运营主体。

地产中国网:此前林总提到,汕头滨海新城项目有大股东和合作伙伴之分,大股东肯定包括中信地产和政府,其他大股东还包括哪些企业或机构?

林竹:目前发起这个项目是中信集团和汕头市政府双方共同达成的合作,由中信地产用市场化方式组建整个项目的团队和项目运作平台。

严格来说在搭建过程中没有标准,非要说的话,标准就是志同道合。第二在资源方面能够互补,比如中信在金融方面很有优势,那么更多会寻找非金融的合作伙伴,此外中信金融运作相对不足的方面,也可以引入合作伙伴。

地产中国网:中信地产和政府合作的股权比例是怎么划分的?

林竹:中信地产和汕头市政府有约定,双方合作细节不方便透露。对于中信地产来说,这是商业机密,对政府来说也是机密。关键的核心问题是我们的商业模式,有了模式一切都好谈。



资本运营托底

地产中国网:就城市运营的“PPP即Public Private Partnership”模式而言,中信自身优势在哪里?

林竹:根据国家新型城镇化的国家战略,中信地产开始大规模进入城市运营领域。众所周知,中信集团拥有金融板块全牌照经营优势,拥有房地产行业所需要的银行、保险、信托、基金、证券等产业,这对城市运营业务形成了巨大支持。

另外,在非金融板块,建筑设计、工程建设、环保节能及技术研发等领域,中信集团内都有很多业务资源;通过资源整合导入其他产业,并和地方政府开展全面合作,从而参与国家新型城镇化建设。此外,中信集团还拥有多产业优势,包括工程制造、装备制造、钢铁化工及汽车等产业优势。中信地产的定位开始由普通二级开发商转型为做中国最具实力的城市运营商,不单致力于营造一个好的居住环境,还致力于打造一个高能级的城市区域。在做城市运营上,中信既有技术上支持,又有品牌效应和市场份额,并帮助地方政府推动城镇化发展。特别是最近两三年,地方政府融资平台的杠杆已经运用到了极致,也希望和中信这种具备融资能力和影响力的央企进行合作,这是中信做城市运营商最大的优势。

地产中国网:过去30年,中国城镇化发展速度较快,但是也存在一些空城或鬼城问题,中信在城市运营过程中如何避免这个问题?

林竹:空城问题是国内外媒体对中国房地产关注的重要问题,其出现的原因是众多的,其中最重要的原因是产业配套在大规模新城开发里的缺失。一个城市赖以生存和发展的根本原因是产业活动,没有产业活动就不可能会有产业人口,没有产业人口就不可能对土地和房地产有需求。中信提出城市运营的新理念,并认为真正健康的城市运营应该把产业、土地及资源运作完全融合在一起,这样才有可能践行和做好城市运营。

目前国内有很多政府推动的产业园区,但真正成功的不太多;企业自发推动的产业园区更加少。现在有一些开发商和企业也开始跨越到产业运作,但是收效甚微,为什么呢?其中最大的原因是产业的背后是资本。没有发动资本的原动力,再好的产业都很难真正被引入到特定城市区域里。中信集团本身是一个金融机构,在金融综合服务方面具有很强的优势。在非金融领域,中信跨越55个行业的协同群体。现在采取的资源复合做法是正是基于中信拥有的资源。

对于城市运营的理解,中信地产在内部叫协同,在外部叫资源整合,最近的做法叫PPP,也叫政企合作,所有的产业运营商、资源拥有者都可以在以市场为导向的平台上共同合作、互利互惠,达成一个创新型的交易架构。

地产中国网:就汕头项目而言,中信金融和地产将如何结合,会不会给合作伙伴提供金融业务支持?

林竹:整个城市运营的原动力是资本运作,土地、产业等都需要巨大资本作为后盾。未来的城市运营商,如果没有资本运作能力,是不可能成功扮演好这样一个角色的。目前,中信正在积极做一些金融创新,和粤东西北城镇化基金合作,通过一些创新架构来撬动全社会的资本,包括民间资本及海外资本。毕竟500亿肯定不是中国国有银行里面来,而是大家都有份。

地产中国网:除了汕头这个项目之外,下一个项目在哪里?

林竹:会落在市场条件适合的地方,关键看市场,我不太赞同讲一、二、三线城市,这些都没有道理。一、二、三、四线都有成立的地方,只要模式合理,双方的条件都没问题就可以投。

地产中国网:城市运营这一块可不可以归类为产业地产,和中信地产的住宅、商业业务的比重如何分配?

林竹:每一个城市的目标不一样,并不是都适合做工业,不是非得做工业才叫做产业。中信濠江项目并没有强调工业属性,因为这样区域不适合中低端工业发展,而适合以休闲健康产业为主。中信地产把商业、教育产业、医疗产业、健康产业等均理解为产业。城市发展所需要的产业就是产业,不能说非得把产业地产等同于产业园区地产,并不完全是这样。中信地产在理解上更倾向于组合资产,拉动符合城市最终发展目标的产业。不管这个产业是体育产业还是医疗产业,或是休闲产业,都是中信心目中的产业。

地产中国网:在PPP模式主导下,滨海新城的盈利方式和其他城市运营项目的盈利方式有什么不一样?退出机制是什么样?

林竹:首先,中信城市运营是以一级开发为基础提升的,里面带有一级开发特征。中信和地方政府共享城市总体功能提升后的土地及资源价值溢价提升的成果。

这个综合成果中信跟地方政府有一个共同机制,已经通过法律机制约定了,包括土地、物业、资产及其他特许经营权价值提升后的分享都包括在里面。这就不仅仅是买地盖楼卖楼的方式。